AMIANTE

L'amiante est une substance minérale naturelle, elle a longtemps été utilisée dans de nombreux domaines de la construction pour ses extraordinaires propriétés isolantes thermiques, électriques, phoniques, sa résistance au feu et à la corrosion, ses affinités avec le ciment, ainsi que son faible coût de revient et sa facilité de mise en œuvre.
Quand les matériaux contenant de l'amiante sont sciés, découpés, percés, quand ils se dégradent, ou qu'ils sont soumis à des courants d'air, des chocs ou des vibrations, ils libèrent des fibres microscopiques (une fibre d'amiante est inférieure à 1 micron, un poil de barbe mesure 100 microns) présentant des risques pour la santé en cas d'inhalation.
Cette inhalation peut provoquer des difficultés ou des insuffisances respiratoires, elle peut induire également le risque de cancer du poumon, de la plèvre (mésothéliome) et du péritoine.
Le délai d'apparition de ces maladies se situe entre 15 et 35 ans.

C'est pourquoi son utilisation est aujourd'hui interdite.

La présence de fibres d'amiante dans l'air d'un bâtiment dépend de deux conditions qui doivent être simultanément réunies :

• La présence de matériau contenant de l'amiante.
• Une circonstance particulière, favorisant la libération des fibres.

Les décrets n° 2001-840 et 2002-839 modifiant le décret 96-97 (déjà modifié par le décret n° 97-855 pour les faux-plafond) marquent une évolution importante dans le dispositif mis en place en 1996 puisqu'il pose le principe d'un repérage des matériaux contenant de l'amiante élargi à d'autres produits que les flocages, calorifugeages et faux-plafond.
Si les flocages, calorifugeages et faux-plafond, qui sont des matériaux fragiles, peuvent sous l'effet de leur seul vieillissement libérer des fibres d'amiante dans l'atmosphère, les autres matériaux, en revanche, ne libèrent pas spontanément de fibres. L'amiante y est en effet plus fortement lié.
A l'exception des situations d'usure anormale, la libération de fibres survient essentiellement lors d'interventions sur ces matériaux, ce qui peut conduire à une exposition des occupants des immeubles et des travailleurs qui y interviennent. La logique du repérage imposée par le décret 96-97 modifié se démarque donc de celle prévalant pour le diagnostic des flocages, calorifugeages et faux-plafond.
Il s'agit ici de repérer la présence d'amiante pour que toutes précautions soient prises lors d'opérations d'entretien et de maintenance sur les matériaux (murs, cloisons, plafonds, gaines, dalles de sol, canalisations, clapets…) qui seraient donc susceptibles de libérer des fibres lors de ces interventions.
Pour réaliser ce repérage, les propriétaires doivent faire appel à un technicien de la construction (titulaire obligatoirement d'une attestation de compétence depuis le 01/01/2003). Celui-ci consulte les archives, inspecte les locaux et procède, si besoin, à des prélèvements de matériaux afin d'identifier la présence d'amiante (les analyses de matériaux doivent être confiées à un laboratoire accrédité)

S'il y a présence d'amiante révélé dans les flocages, calorifugeages ou faux-plafond, le technicien compétent établit une grille d'évaluation de l'état de conservation de l'amiante qui prend en compte :

• l'accessibilité du matériau.
• * son degré de dégradation.
• son exposition aux chocs et vibrations.
• l'existence de mouvement d'air dans le local.

(Pour les autres matériaux, c'est une évaluation visuelle de l'état de conservation des matériaux que le technicien compétent établira selon l'arrêté du 22/08/2002)
Ainsi, selon l'état de conservation de l'amiante, le technicien compétent peut conclure :

• Visite périodique tous les 3 ans.
• Surveillance du niveau d'empoussièrement (si le niveau d'empoussièrement est supérieur à 5 fibres : litre, je dois engager des travaux).
• Travaux.

• Protection des sollicitations mécaniques.
• Remplacement de l'élément.

Après les travaux, le propriétaire fait procéder par un technicien compétent à un contrôle visuel des surfaces traitées, et à un contrôle du niveau d'empoussièrement des zones traitées avant restitution (si la nature des travaux n'a pas conduit au retrait de l'amiante, un contrôle périodique devra être maintenu)

ATTENTION : Je dois engager des travaux au plus tard 36 mois après réception du rapport de fin de mission du technicien de la construction (prorogation possible 2 fois 36 mois pour les IGH et ERP de 4ème catégorie)

S'il repère des matériaux dégradés, le technicien de la construction compétent est tenu de signaler cette situation aux propriétaires et de mentionner les mesures d'ordre général à mettre en œuvre.
Le repérage des matériaux contenant de l'amiante est insuffisant pour prévenir les risques d'exposition s'il n'est pas associé à une information des occupants de l'immeuble et des travailleurs qui y interviennent.

• Le "Dossier Technique amiante" est tenu à la disposition des différents intervenants
• Information active des occupants
• Information des travailleurs intervenant dans l'immeuble

Les propriétaires sont tenus de procéder à un repérage des matériaux amiantés avant toute démolition d'immeuble.
Les opérations de démolition sont en effet susceptibles d'être à l'origine d'importantes pollutions tant pour les riverains des immeubles concernés que pour l'environnement.
Lors de la démolition d'un immeuble, l'ensemble des matériaux est sollicité. Le repérage porte donc sur des catégories de matériaux plus nombreuses. Il est par ailleurs réalisé selon des modalités différentes puisqu'il concerne également les matériaux non directement accessibles (en effet, tous les matériaux seront mobilisés à l'occasion de la démolition).
Ainsi, il doit être procédé, avant la démolition, à un retrait des matériaux contenant de l'amiante. Un plan de retrait doit, à cette fin, être établi par l'entreprise. Il doit être transmis à l'inspection du travail un mois avant le démarrage des travaux.
Par ailleurs, le code du travail et le décret n° 96-98 définissent les obligations à la charge des maîtres d'ouvrages et des entrepreneurs en cas de travaux.

TERMITES

Les insectes xylophages, les termites en particulier, occasionnent des dégâts importants dans les bâtiments : ils dégradent le bois, ainsi que ses dérivés utilisés dans la construction.
Leur activité peut affecter la qualité d'usage des bâtiments mais aussi causer des désordres importants dans leur structure même. Dans les cas les plus extrêmes, elle peut conduire à leur effondrement.
Face à la gravité des nuisances occasionnées par ces insectes, les pouvoirs publics ont adopté un dispositif législatif et réglementaire tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages.

Les termites, comme les fourmis, sont des insectes sociaux qui vivent en colonies. Leur organisation, leurs capacités à dégrader les bois et les matériaux contenant de la cellulose en font des ennemis redoutables pour les bâtiments.
Il existe près de 2700 espèces de termites dont la grande majorité vit dans les régions tropicales ou équatoriales. En France, on rencontre couramment :

• Des termites souterrains (termites en contact permanent avec le sol et/ou une source d'humidité)
• Des termites de bois secs (pour lesquels l'humidité d'un bois, même sec peut suffire à assurer leurs besoins).

Bien que les termites soient les ravageurs les plus redoutables, il existe d'autres insectes pouvant causer des dégradations :

Les insectes à larves xylophages causent des dégâts aux ouvrages en bois. Ils pondent des œufs dans le bois, il en éclôt des larves qui s'enfoncent dans ce matériau pour se nourrir, le réduisant en poudre. Une fois devenus adultes, ils émergent du bois en perçant un trou à sa surface, puis, il poursuivent leur cycle reproducteur.
Les insectes à larves xylophages couramment rencontrés sont les capricornes des maisons, les vrillettes et les lyctus mais d'autres espèces causent également des dégâts.

La dissémination des termites peut se faire de plusieurs façons :

• Par essaimage : les reproducteurs nouvellement formés sortent du nid et s'envolent, au cours du printemps, pour tenter une nouvelle installation sur d'autres zones.
• Par extension : Lorsque les termites cherchent à occuper un espace de plus en plus étendu.

Lorsqu'ils rencontrent des matériaux trop durs, les termites les contournent en construisant des cordonnets (galeries faites de particules agglomérées). Ils peuvent également s'adapter et utiliser des conduits existants pour se déplacer (gaines électriques…)

• Par transplantation : Lorsqu'un groupe de termites se retrouve isolé par rapport au reste de la colonie, il peut créer une nouvelle colonie. (C'est ce qui arrive lorsque des matériaux d'anciennes constructions infestées ou des bois contaminés sont mis en décharge ou entreposés sans précaution ou traitement préalable.

Il faut en faire la déclaration en mairie, afin de permettre aux pouvoirs publics de mieux connaître les zones infestées et d'adapter les moyens de prévention et de lutte, tout habitant (occupant) d'un immeuble contaminé, ou à défaut le propriétaire, est tenu d'en faire la déclaration en mairie.
La déclaration doit préciser l'identification de l'immeuble et faire état des indices qui révèlent la présence de termites.
Elle peut à cette fin être accompagné d'un état parasitaire.
ATTENTION : Le fait de ne pas effectuer cette déclaration en mairie est passible d'une contravention de 3ème classe (Env. 457 €uros).
La présence d'autres insectes xylophages que les termites n'a pas à être déclaré en mairie.

Les termites sont non seulement une menace pour votre immeuble et ses occupants, mais aussi pour le patrimoine de vos voisins. En l'absence de traitement, les termites se propagent et leur contamination peut s'amplifier.
Le choix des produits de traitement et leur mise en œuvre nécessitent des compétences particulières. Ces opérations sont délicates, c'est pourquoi il convient de consulter un professionnel expérimenté.
(Conformément à l'article 9 de la loi n°99-471 du 8 Juin 1999, l'expert ayant réalisé l'état parasitaire dans votre immeuble ne peut exercer aucune activité de traitement, de prévention, ou de lutte contre les termites.)

PLOMB

La céruse (Hydroxycarbonate de plomb) a très longtemps été utilisée dans la fabrication des peintures et enduits et ce, malgré des textes réglementaires, jusqu'à la moitié du XXème siècle.
Son usage offrait une bonne protection des supports et une bonne tenue des peintures. C'est pourquoi il subsiste aujourd'hui des peintures au plomb dans les logements construits avant 1948, et plus particulièrement avant 1915.

• Le risque aujourd'hui ? Ces revêtements se dégradent avec le temps, les écailles et les poussières dégagées sont alors sources d'intoxication.
  L'intoxication par le plomb des jeunes enfants, appelée saturnisme infantile, est un problème de santé publique en France. Une imprégnation saturnine chronique passe souvent inaperçue tout en compromettant l'avenir intellectuel de l'enfant.
  Ingéré ou inhalé, le plomb pénètre dans l'organisme, il diffuse ensuite via le sang rapidement vers différents organes, en particulier le cerveau, et surtout vers les os où il est stocké pendant de nombreuses années (de 10 à 20 ans).
  RECOMMANDATIONS : Une vigilance particulière est nécessaire vis-à-vis des enfants afin de leur éviter de gratter les écailles de peintures et d'en absorber.
  Cette maladie peut provoquer des troubles irréversibles (atteinte du système nerveux).
• Le bâtiment est une source prépondérante de cette intoxication car il a longtemps été un grand consommateur de plomb et de produits dérivés tels que les canalisations ou les peintures à la céruse. Ces peintures ont recouvert des générations de murs, portes, fenêtres, plinthes… qui ne sont pas exempte de risques même recouvertes d'une couche de peintures saine : le plomb est toujours là et pourra se libérer en cas de dégradations.
• C'est à l'occasion de travaux que le risque d'exposition au plomb est le plus élevé : les travailleurs et les habitants peuvent être intoxiqués lors des chantiers de réhabilitation de logements anciens, les travaux libérant des poussières de plomb en grande quantité.

Le Constat des Risques d'Exposition au Plomb a pour objet d'identifier les supports comportant une présence de plomb et d'en évaluer l'état de conservation.

L'expert est passé chez vous, il a localisé à l'aide d'un appareil portable à fluorescence X les éléments présentant un risque (potentiel ou immédiat) d'intoxication par le plomb.
RECOMMANDATIONS : La présence de revêtements contenant du plomb constitue une information qui doit être portée à la connaissance des occupants et des ouvriers susceptibles de faire des travaux (percement et ponçage notamment). Afin d'éviter la dissémination de poussières ou d'écailles, les occupants et les ouvriers du bâtiment devront prendre des précautions lorsque des travaux seront exécutés.
Information : Si le constat des risques révèle une présence de revêtement contenant du plomb, une note d'information (conforme à l'arrêté du 12/07/1999) doit être remise aux occupants de l'immeuble par le propriétaire. Si l'état des risques révèle une accessibilité, il doit également être transmis au Préfet.

Il est nécessaire de distinguer deux types d'approche du traitement des risques liés à la peinture au plomb. D'une part, les travaux dits palliatifs et d'autre part, les travaux dits définitifs.
Les "travaux palliatifs" consistent en une intervention localisée aux zones dégradées dans les logements et les parties communes.
Ils procurent une protection temporaire des occupants en attendant des travaux définitifs.C'est pourquoi ils ne sont envisagés que dans le cadre d'une intervention d'urgence.
Leur exécution impose une surveillance régulière des niveaux de pollution des lieux traités.
Ils consistent en général à recouvrir les surfaces dégradées (peinture, toile de verre, papier peint…) ou à les doubler (panneaux en bois, ou en plâtre, encapsulage).

Les "travaux définitifs" consistent à résoudre à long terme, la question des risques liés à la présence de peinture au plomb.
Les techniques de suppression des peintures peuvent être envisagées, sous réserve d'assurer une élimination correcte des déchets de chantier, suivi d'un contrôle d'empoussièrement des locaux après travaux avec résultats < 1000µ/m2 (fixé par l'arrêté ministériel du 12 Juillet 1999)
Ce contrôle intervient lorsque des travaux ont eu lieu dans des bâtiments, en vue de supprimer l'accessibilité au plomb.

La loi Carrez

La " Loi Carrez " , votée à l'initiative du député qui lui doit son nom, impose au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente : avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ou acte de vente . Si la notion de "lot de copropriété" concerne principalement des appartements, elle s'applique aussi cependant aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale.

Deux types de litiges peuvent se faire jour au regard de la législation. Tout d'abord, si la superficie n'est pas mentionnée dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l'acte de vente. D'autre part, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus d'un vingtième (5%), à celle indiquée dans l'avant-contrat ou dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte, demander une diminution de prix (ou un remboursement) proportionnelle aux mètres carré déclarés en trop.

Dans les deux cas, la sanction se fait donc au bénéfice exclusif de l'acquéreur. La loi précise d'ailleurs que "si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix."

Pour être en conformité avec les obligations de la loi Carrez, il importe de respecter un mode de calcul de la surface tout à fait spécifique. En l'occurrence, la loi Carrez consiste à mesurer la surface privative, et non la surface habitable. La surface privative, telle qu'elle est définie par l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997, "est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres."

L'article 4-2 précise quant à lui que "les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative". Ce peut être le cas, par exemple, d'une chambre de bonne. De même, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés.

Le Gaz

A compter du 1er novembre, un "diagnostic gaz" est requis pour toute opération de vente concernant tous les biens à usage d'habitation dont l'installation de gaz a plus de 15 ans.
Ce diagnostic est réalisé dans lesdites parties privatives comportant une installation intérieure de gaz naturel.

Cet état de l'installation intérieure de gaz dont la durée de validité est limitée à 3 ans comprend :

• l 'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en oeuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ;
• l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires ;
• l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.

Il s'agit de prévenir certains risques liés à l'utilisation du gaz (fuite, incendie, intoxication ...) tout en précisant qu'il ne s'agit pas de mettre en conformité l'installation, mais de fournir un diagnostic nécessaire à l'établissement de l'acte de vente.
Ainsi, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

En cas de présence d'anomalies présentant un Danger Grave et Immédiat, l'opérateur doit, sans délai :

• interrompre immédiatement, partiellement ou totalement l'alimentation en gaz de l'installation.
• Apposer les étiquettes de condamnation sur la ou les partie(s) d'installation concernée(s).
• signaler et localiser les anomalies correspondantes au donneur d'ordre ou à son représentant, lui apporter des explications sur la nature des anomalies relevées et sur la nature des risques encourus en cas d'utilisation de l'installation (fuite de gaz, intoxication oxycarbonée).
• Faire signer le rapport par le donneur d'ordre ou son représentant, ou lui adresser par lettre recommandée.
• Informer immédiatement le distributeur (gaz de réseaux ou GPL en vrac) en cas de coupure générale.

ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES

Depuis le 1er juin 2006 (au plus tard), le propriétaire, vendeur ou bailleur d'un bien immobilier bâti et non bâti situé dans certaines zones géographiques, doit apporter une information claire et précise concernant les risques majeurs auxquels le bien est exposé. Il doit fournir un « état des risques naturels et technologiques ». Il doit aussi déclarer des dommages consécutifs à une catastrophe naturelle ou technologique qui ont affecté l'immeuble.

Les risques concernés peuvent être naturels (inondation, sécheresse, avalanche…), sismiques (les tremblements de terre peuvent avoir une cause naturelle ou être le fait de l'homme) ou technologiques (explosion, émanation de produits dangereux…).

Les zones concernées sont celles couvertes par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), prescrit ou approuvé, ou les zones de sismicité définies par un décret en Conseil d'Etat.

L'état des risques naturels et technologiques résulte d'une démarche administrative et non d'un diagnostic. Daté de moins de 6 mois, l'état doit être annexé aux actes suivants :

• au titre d'un transfert de la propriété : promesses de vente ou d'achat, contrats de vente en état futur d'achèvement, cessions gratuites, échanges, donations, partages successoraux ou actes assimilés
• au titre d'une location : contrats de location (y compris locations saisonnières et de vacances, locations de meublés), baux emphytéotiques.

Il existe quelques exceptions. L'état des risques naturels et technologiques n'est pas à produire dans les cas suivants : contrats de construction individuelle sans fourniture de terrain, ventes dans le cadre de procédures judiciaires, transferts de propriété à une personne physique ou morale qui bénéficie d'une procédure de préemption, de délaissement et d'expropriation, contrats de location non écrits et contrats de séjour dans les établissements comportant des locaux collectifs et de services.

L'état des risques naturels et technologiques mentionne la situation de l'immeuble par rapport à la sismicité réglementaire et au périmètre des risques naturels et technologiques pris en compte dans les plans de prévention.

Un arrêté préfectoral liste les communes concernées et les risques qui y sont présents au titre d'un plan de prévention ; chaque commune fait l'objet d'un dossier d'information généralement annexé à un arrêté préfectoral spécifique. Ce dossier répertorie notamment les documents à prendre en compte pour délimiter et qualifier les risques (périmètre des plans de prévention, documents d'information publics,..).
Une copie des différents arrêtés est adressée aux maires et à la chambre départementale des notaires. Ils sont disponibles en préfecture, sous-préfecture et mairie.

En outre, si un dommage consécutif à une catastrophe naturelle ou technologique et indemnisé est survenu pendant la période où le vendeur (ou le bailleur) a été propriétaire ou s'il en a été informé , il doit en informer l'acquéreur ou le preneur par écrit (les arrêtés préfectoraux précités listent, le cas échéant, les arrêtés « catastrophe naturelle » ou « catastrophe technologique » antérieurement pris sur chaque commune). En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique de vente.

Pourquoi un DPE ?

Le secteur du bâtiment constitue la deuxième source de pollution de dioxyde de carbone (CO2) en France, après les transports. D'après le Centre interprofessionnel technique d'études de la pollution atmosphérique (CITEPA), les bâtiments émettent un quart du total des émissions françaises de CO2 (2001) soit la plus grosse partie après le secteur des transports. Selon les statistiques de la Mission Interministérielle à l'Effet de Serre (MIES), les rejets français de gaz à effet de serre se sont envolés depuis 2003 dans l'habitat privé et les bureaux : +7%, contre seulement +1% pour les transports.

Evolution des GES France* – 2004 par rapport à 19906 Source MEDD/CITEPA
* France : métropole+Dom+Tom+CT
* Mt eq CO2: millions de tonnes équivalent CO2

Transposant en droit national, une directive européenne, l'article 41 de la récente loi de simplification du droit établit un diagnostic immobilier de performance énergétique.
En application de l'article L 134-2 du CCH, le diagnostic de performance énergétique doit être joint aux promesses de vente et aux actes de vente des biens immobiliers à partir de l'automne 2006 et aux contrats de location à partir du 1er juillet 2007.
Il fait également partie du dossier de diagnostic technique créé par l'ordonnance du 10 juin 2005 relative au logement et à la construction, comprenant également, selon les cas, les autres types de diagnostics : amiante, plomb, termites, risques naturels, gaz… (Articles L. 271-4 à 6 et article L.134-1 à 5 du CCH).

Ce diagnostic est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment ainsi qu'une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il doit être accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique, permettant ainsi, en cas de travaux ou de remplacement d'équipements, d'optimiser les interventions pour maîtriser la consommation énergétique et contribuer ainsi simultanément à réduire les charges pour les occupants et limiter les émissions de gaz à effet de serre.
Il doit être établi depuis moins de 10 ans.

Toutefois, ce diagnostic n'a qu'une valeur informative,

Il permet au candidat acquéreur ou locataire :

• D'être informé sur les caractéristiques thermiques (chauffage, production d'eau chaude, ventilation, etc.) du bien qu'il souhaite acheter ou louer, sur ses consommations d'énergie, sur une estimation des coûts dues à ces consommations,
• D'être sensibilisé à la lutte contre l'effet de serre, par l'évaluation de la quantité de gaz à effet de serre émis en raison de la consommation d'énergie du bien, et par les « étiquettes énergie » qui classeront cette consommation et cette quantité de gaz émis en fonction d'une échelle A à G établie à partir de statistiques sur le parc des bâtiments,
• D'être incité à réaliser des travaux d'économie d'énergie, grâce à des recommandations de travaux. Pour les logements où les calculs conventionnels de consommation peuvent être réalisés, ces recommandations seront accompagnées d'informations conçues comme une aide globale à la décision.

CO2 = Dioxyde de carbone, CH4 = Méthane, N2O = Protoxyde d'azote
HFC = Hydrofluocarbone, PFC = Perflucarbone, SF6 = Hexafluoride sulfuré

Prêt à taux zéro (PTZ)

D'après le décret 2005-69 du 31 janvier 2005

Les prêts à taux zéro peuvent être accordés dans les cas suivants :

• La construction d'un logement ou l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation
• L'acquisition d'un logement ayant déjà été occupé et éventuellement les travaux d'amélioration nécessaires.
• Pour les personnes dont la résidence principale a été rendue inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique

"L'attribution de l'avance est déterminée en fonction du montant total des ressources de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement financé, du nombre de ces personnes et de la localisation du logement".

"L'emprunteur doit apporter la preuve qu'il n'a pas été propriétaire au cours des deux dernières années précédant l'avance " (sauf en cas de catastrophe naturelle ou technologique) ".

D'après l'annexe du précédent décret : Les logements devant être acquis à l'aide d'un prêt à taux zéro doivent répondre à des normes de surface et d'habitabilité. (article R318-1 du Code de la Construction et de l'Habitation).

Pour la sécurité et le confort des futurs bénéficiaires un état des lieux constatant l'habitabilité et le respect de ces normes est demandé, et doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d'une assurance professionnelle.
Ces normes concernent : l'étanchéité, les parties communes, les canalisations, les dimensions, les ouvertures et ventilations, le coin cuisine, le gaz, l'électricité, l'équipement sanitaire et le chauffage.
Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l'octroi de l'avance est subordonné à leur réalisation.

Électricité

Seul un bien immobilier disposant d'une installation électrique datant de plus de quinze ans sera concerné par la réalisation du diagnostic électrique. Ce certificat de conformité, devant être joint à toute nouvelle promesse ou acte de vente, sera établi par un professionnel qui s'attachera à vérifier "les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. L'état de l'installation intérieure d'électricité porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité."(extrait du décret n. 2008-384 du 22 avril 2008 relatif a l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation).

Le diagnostiqueur aura également pour tâche de s'assurer de la présence de certains systèmes de sécurité (il devra en mentionner les caractéristiques au sein du rapport qu'il remettra au propriétaire du logement) :

• Appareil général de commande et de protection,
• Présence sur chaque circuit d'une protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs,
• Dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre,
• Installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

Enfin, la principale mission du diagnostic électrique sera d'identifier les éventuels "matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts durects avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement".

Le diagnostic électrique devant entrer en vigueur le 1er janvier 2009 disposera d'une duré de validité de 3 ans. Un certificat de conformité dressé avant cette date sera considéré comme recevable s'il date de moins de 3 ans.

Toujours dans l'optique de circonscrire les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, un diagnostic électrique adéquat devra être réalisé par un professionnel soumis à des critères très stricts : disposer d'une assurance professionnelle, et indépendant par rapport à la transaction, etc.

Art. L. 134-7. - "En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L.271-4 à L.271-6. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent article."

Arrêté du 8 juillet 2008 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation.

Décret 2008-384 du 22 Avril 2008 relatif à l'installation d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation.

Décret 72-1120 relatif au contrôle et à l'attestation de la conformité des installations électriques intérieures aux règlements et normes de sécurité en vigueur.

Normes : XP C 16-600 Etat des installations électriques des immeubles à usage d'habitation.

Legionellose

La légionellose est une infection respiratoire provoquée par des bactéries du genre Legionella. Elle a été reconnue pour la première fois en 1976 à l'occasion d'une épidémie survenue à Philadelphie lors d'un congrès d'anciens combattants de l'armée des USA, d'où le nom de "Maladie du Légionnaire".

La contamination se fait par l'inhalation, les douches et les bains prolongés.

Il est possible de réduire le risque lié aux légionelles en agissant prioritairement sur une bonne conception et sur l'entretien des circuits et des installations susceptibles de diffuser des aérosols contaminés par des légionelles : tours aéroréfrigérantes, jacuzzis, installations de production et de distribution d'eau chaude sanitaire (ballons de stockage, réseaux d'eau, pommeaux de douche, robinets, etc) dans les établissements recevant du public, les établissements de santé, les établissements thermaux, les logements collectifs et les maisons individuelles.

En général, un professionnel va commencer par faire un état des lieux, c'est-à-dire identifier les dangers. Il va recenser tous les éléments à risques tels que les bassins, ballons de stockage, etc. Il va ensuite faire des prélèvements et enfin rédiger un rapport.

Le diagnostic de la légionellose s'appuie sur l'existence d'une pneumonie confirmée radiologiquement. Le diagnostic clinique est suivi d'un diagnostic biologique qui peut être réalisé selon différentes méthodes : isolement de la bactérie dans un prélèvement bronchique, présence d'antigènes solubles dans les urines, augmentation des titres d'anticorps par quatre entre deux prélèvements sanguins successifs, immunofluorescence directe positive.

• température de l'eau comprise entre 20 et 45°C
• stagnation de l'eau
• corrosion et entartrage des canalisations

Piscine

Selon la loi 2003-9 du 3 janvier 2003, des normes de sécurité piscine sont définies afin de limiter les risques de noyades.

Depuis le 1er janvier 2004, toutes les piscines privées à usage collectif ou individuel, construites récemment, devront être dotées d'un dispositif de protection. Ce dispositif devra aussi bien répondre à la réglementation des normes de sécurité qu'au confort à la qualité d'utilisation.

Depuis le 1 er mai 2004, les piscines de location saisonnière sont aussi concernées.

Depuis le 1 er janvier 2006, toutes les piscines existantes sont concernées.

Il n'existe pas de taille minimum pour qualifier un bassin de piscine. Les spas enterrés sont donc également concernés par la conformité aux normes de sécurité.

Les piscines non concernées par les normes de sécurité sont :

• les piscines intérieures à un bâtiment
• les piscines posées à même le sol gonflables ou démontables
• les piscines privées ou publiques dont l'accès est payant et qui sont sous la surveillance d'un maître nageur.

Les textes de loi relatifs aux normes de sécurité des piscines sont : la loi 2003-9 datant du 3 janvier 2003, confirmée par le décret d'application n°2003.1389 du 31 décembre 2003 (ce décret modifia le code de la construction et de l'habitation), lui-même modifié le 7 juin 2004 par le décret N°2004-499 fixant les exigences de sécurité des quatre types de dispositifs.

« Art. L. 128-1. - A compter du 1er janvier 2004, les piscines enterrées non closes privatives à usage individuel ou collectif doivent être pourvues d'un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir le risque de noyade.

« A compter de cette date, le constructeur ou l'installateur d'une telle piscine doit fournir au maître d'ouvrage une note technique indiquant le dispositif de sécurité normalisé retenu.

« La forme de cette note technique est définie par voie réglementaire dans les trois mois suivant la promulgation de la loi n° 2003-9 du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines.

« Art. L. 128-2. - Les propriétaires de piscines enterrées non closes privatives à usage individuel ou collectif installées avant le 1er janvier 2004 doivent avoir équipé au 1er janvier 2006 leur piscine d'un dispositif de sécurité normalisé, sous réserve qu'existe à cette date un tel dispositif adaptable à leur équipement.

« En cas de location saisonnière de l'habitation, un dispositif de sécurité doit être installé avant le 1er janvier 2004.

« Art. L. 128-3. - Les conditions de la normalisation des dispositifs mentionnés aux articles L. 128-1 et L. 128-2 sont déterminées par voie réglementaire. »

Le chapitre II du titre V du livre Ier du code de la construction et de l'habitation est complété par un article L. 152-12 ainsi rédigé :

« Art. L. 152-12. - Le non-respect des dispositions des articles L. 128-1 et L. 128-2 relatifs à la sécurité des piscines est puni de 45 000 EUR d'amende.

« Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues par l'article 121-2 du code pénal, des infractions aux dispositions des articles L. 128-1 et L. 128-2.

« Les peines encourues par les personnes morales sont :

• « 1° L'amende, suivant les modalités prévues par l'article 131-38 du code pénal ;
• « 2° Les peines mentionnées aux 2° à 9° de l'article 131-39 du code pénal.

« L'interdiction mentionnée au 2° de l'article 131-39 du code pénal porte sur l'activité dans l'exercice ou à l'occasion de l'exercice de laquelle l'infraction a été commise. »

Le Gouvernement dépose avant le 1er janvier 2007 sur le bureau des assemblées parlementaires un rapport sur la sécurité des piscines enterrées non closes privatives à usage individuel ou collectif. Ce rapport précise l'évolution de l'accidentologie et dresse l'état de l'application des dispositions contenues à l'article 1er.

La présente loi sera exécutée comme loi de l'Etat.

Radon

Le radon est un gaz radioactif originaire de la dégradation de l'uranium et du radium présents dans la croûte terrestre. Il est inodore et incolore.

Il est présent partout à la surface de la planète et provient surtout des sous-sols granitiques et volcaniques ainsi que de certains matériaux de construction.

Le radon se mesure grâce à un appareil appelé le dosimètre. Les niveaux d'actions fixés en France pour les bâtiments sont 400 Bq/m3 et 1 000 (Bq/m3) (Becquerel par mètre cube).

L'inhalation des produits de filiation du radon accroît le risque de cancer du poumon. Le lien établi entre la teneur de l'air en produits de filiation du radon et le risque de cancer du poumon est basé principalement sur les données d'une étude de la mortalité par cancer du poumon chez les travailleurs de mines d'uranium et d'autres travailleurs exposés à des niveaux très élevés de produits de filiation du radon. Il n'existe aucune preuve directe d'un lien entre l'exposition au radon dans les bâtiments et un accroissement du risque de cancer du poumon.

Le radon est un gaz chimiquement inerte. Il ne réagit pas avec les tissus du corps. Bien qu'une partie du radon inhalé se dissolve dans les liquides organiques, la concentration résultante est tellement faible que la dose de rayonnement produite par le radon lui-même est négligeable.

Les produits de filiation du radon sont des particules solides. La plupart des produits de filiation du radon se fixent sur des particules de poussière infimes (aérosols) contenues dans l'air intérieur. Une fraction variable reste libre. Lorsque les produits de filiation du radon sont inhalés, une fraction des particules fixées et des particules libres se déposent dans les poumons. à l'intérieur des poumons, les produits de filiation du radon émettent des particules alpha qui sont absorbées dans les tissus pulmonaires avoisinants. Comme les particules alpha ne peuvent pas pénétrer à plus d'une fraction de millimètre dans le tissu, le dommage est confiné au tissu pulmonaire de la zone située à proximité immédiate.

Les produits de filiation du radon émettent aussi des particules bêta et des rayons gamma de faible intensité qui pénètrent plus profondément dans les tissus pulmonaires. Comme les particules bêta et les rayons gamma sont absorbés dans un grand volume du poumon (c.-à-d. non concentrés dans une petite zone), leurs effets nocifs sont présumés minimes.

Les personnes exposées à des concentrations élevées de radon présentent un risque accru d'être atteintes de cancer du poumon. Le degré de risque dépend de la teneur en radon de l'air et de la durée de l'exposition. D'après les estimations du Committee on the Biological Effects of Ionizing Radiation (BEIR IV, 1988), le risque à vie s'élève à 350 cas de cancer du poumon excédentaires si un million de personnes sont exposées à 1 niveau opérationnel-mois (WLM) de produits de filiation du radon. Dans un rapport récent (BEIR VI, 1999), le nombre de cas de cancer du poumon dus à l'exposition au radon dans les maisons aux états-Unis est estimé entre environ 3 000 et 32 000.

Le tabagisme accroît le risque de cancer du poumon. Les fumeurs exposés aux produits de filiation du radon présentent un plus grand risque d'être atteints d'un cancer du poumon.

Loi Boutin

Les bailleurs doivent obligatoirement notifier sur les contrats locatifs l'expertise par le mesurage de la surface habitable du bien loué.

Cette obligation est imposée par la loi Boutin du 25 mars 2009,concerne les nouveaux baux de locations vides en résidence principale (appartements ou maisons).

Dans le cas ou le propriétaire bailleur ne fournis pas ce diagnostic (mesurage), il s'expose à ce que son locataire lui demande une diminution de loyer.

Cette obligation s'applique strictement aux locations vides en résidences principales.

Ce mesurage n'est pas obligatoire pour les locations meublées, secondaires et saisonnières.

Les propriétaires bailleurs, doivent fournir à leur locataire le cerrtficat de mesurage, que le logement soit individuel ou en copropriété.

Description de la loi BOUTIN sur la surface habitable.

C'est la surface de plancher déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et déduction faites des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Sont exclues de ce mesurage, les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, les volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées pour les habitations collectives, et au moins 80 % de parois vitrées pour les habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements.

La superficie Loi Boutin diffère bien du mesurage Loi Carrez, à savoir :
La superficie habitable se mentionne obligatoirement dans un bail de location, alors que la superficie loi Carrez ne se mentionne que dans un acte de vente.

Validité :
Le mesurage Loi Boutin à une durée illimitée en l'absence de modification intérieure ou de travaux ultérieurs.

Textes en vigueur : Loi n°2009-323 du 25/03/09

Millièmes copropriété

Chaque copropriétaire possède une quote-part de la copropriété.

Un lot de copropriété est composé de manière indissociable.

Il est constitué d'un élément privatif ou partie privative : appartement, garage, local commercial, cave, etc. réservé à l'usage exclusif de son propriétaire, et d'une quote-part des parties communes et des équipements communs de l'immeuble (sol, couloirs, escaliers, toiture, gros œuvre, ascenseur, second œuvre etc).

Les parties communes, dites « générales », sont la propriété de l'ensemble des propriétaires et sont destinées à l'usage de tous : toiture, murs, espaces verts, etc.

La quote-part des parties communes dont chaque copropriétaire est titulaire est exprimée en tantièmes (millièmes, 10 000°, 100 000°, etc.) et est évaluée en proportion de la valeur de son lot par rapport à l'ensemble des autres lots de l'immeuble.

Les parties privatives, les parties communes et les tantièmes sont définis par l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, qui est un document ayant valeur de contrat à l'égard de chaque copropriétaire.

Les parties communes, sont en principe listées dans le Règlement de Copropriété, et gérées par le Syndic, conformément aux décisions prises en Assemblée Générale par les Copropriétaires, selon les règles de majorité prévues par la loi.

Le copropriétaire est le « propriétaire d'un lot ou de plusieurs lots » chacun composée d'une partie privative avec droit de jouissance exclusif et d'une fraction de partie commune en indivision.

Chaque copropriétaire n'a aucune obligation d'habiter son logement. Il peut être résident ou bailleur. S'il est résident, il peut à sa convenance faire usage de son logement à titre de résidence principale ou de résidence secondaire.

TEXTES LEGISLATIFS
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

L'expertise Assainissement :

Le diagnostic immobilier assainissement est un audit de conformité de l'installation collective ou autonome d'un bien immobilier concernant le raccordement de ces installations au réseau public de collecte des eaux usées. Cette expertise concerne tant les collectivités que les particuliers.

En l'absence de réseaux collectifs, les habitations doivent se doter d'un assainissement individuel.

Certaines municipalités imposent déjà ce diagnostic par arrêté.

L'examen consiste à recueillir les documents tels que (facture avec description technique, croquis éventuel), et recueillir également certaines informations (orales et avis sur le fonctionnement).

Examiner également les éventuelles dégradations visibles sans effectuer ni démontage ni déterrage).

Dans le cas ou l'installation d'assainissement ne serait pas conforme, le rapport diagnostic sera remis au propriétaire du bien ou figurera la liste des travaux à réaliser pour une bonne remise en état.

Dans le cas d'une vente, le vendeur doit faire établir un devis, dont le montant sera retenu sur le prix de vente par le notaire rédigeant l'acte.

La libération de la somme devant être libérée après travaux effectifs.

Cette disposition permet au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachets.

L'opérateur du diagnostic devra fournir au propriétaire du bien, toutes les assurances de responsabilité civile et professionnelles afférante au diagnostic.

Textes en vigueur :
Loi sur l'eau n°92-3 du 03/01/92
Loi 2006-1772 du 30/12/06
Loi N° 2001-398 du 09/05/01
Circulaire n°97-49 du 22/05/97
Art. L1331-11-1 du Code de la Santé Publique
Art. L2224-8 du Code Général des Collectivités Territoriales
Art. L271-4 à L271-6 du Code de la Construction et de l'Habitation
Art. R271-1 à R271-5 du Code de la Construction et de l'Habitation
DTU 64.1 (norme XP P 16-603)
Norme NF P 15-910

THERMOGRAPHIE

La performance de la thermographie infrarouge est une luminance de surface, qui s'évalue dans le spectre de sensibilité d'une caméra infrarouge.

Cette technologie devient le complément indispensable au DPE (diagnostic de performance énergétique)

L'image thermographique permet d'interpréter et d'estimer le niveau de déperdition d'un bâtiment et les éventuelles techniques correctrices.

La thermographie infrarouge permet de déceler des désordres invisibles à l'œil nu. Elle permet également, avec une image prise au plus près, de détecter des variations thermiques locales, et ainsi de détecter des défauts d'isolation qui peuvent tout à fait être ignorés. Dans l'existant, elle permet de mettre en évidence les défauts majeurs à traiter en priorité.